Comprar o primeiro imóvel é um passo enorme na vida, que mistura euforia e um pouquinho de frio na barriga. E no meio de tantas decisões, aquele monte de siglas como INCC, IGPM e IPCA pode causar confusão.
Se você já se perguntou “o que tudo isso significa e como isso afeta o meu financiamento imobiliário?”, este post é para você.
Vamos explicar cada um desses índices, qual a influência deles no valor das parcelas do seu futuro imóvel, além dos tipos de reajuste de financiamento para você não ter surpresas desagradáveis e fazer a escolha mais inteligente para o seu bolso.
Então, prepare-se para dominar o assunto e dar o próximo passo com muito mais segurança.
Índice
Quais os índices usados para calcular financiamentos imobiliários no Brasil?
Você já sabe que o financiamento imobiliário é um aliado para conquistar seu imóvel. Mas, para que o valor das parcelas e do saldo devedor se mantenha atualizado ao longo do tempo, entram em cena os índices de correção monetária.
Esses índices são como um termômetro da economia. No Brasil, nós usamos quatro principais no setor imobiliário: o INCC, o IGPM, o IPCA e o TR. Cada um tem uma função e um momento certo para aparecer.
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): ele é calculado pela FGV e reflete a variação dos custos dos insumos da construção civil (tijolos, cimento, mão de obra, etc.);
- IGPM (Índice Geral de Preços – Mercado): outro índice calculado pela FGV, indica a inflação, considerando preços ao produtor, consumidor e na construção;
- IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): é o índice oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE e que mostra a variação do custo de vida para famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos;
- TR (Taxa Referencial): definida pelo Banco Central e que já foi o principal índice de correção da poupança e de muitos financiamentos imobiliários.
Qual índice para atualizar valor de imóvel?
Quando falamos em atualizar valor de imóvel, especialmente se você compra imóvel na planta, o índice INCC se destaca.
Ele mede os custos da construção enquanto o imóvel está sendo levantado e corrige o saldo devedor do seu contrato mensalmente.
Com isso, a construtora garante o equilíbrio financeiro da obra, já que os preços dos materiais e da mão de obra podem variar nesse período.
Também é possível usar o IPCA para fazer essa atualização do valor do imóvel, depois que ele já está construído. Em geral, é necessário entender essa lógica:
- o INCC corrige o valor do imóvel enquanto ele está sendo construído, refletindo os custos da obra;
- o IPCA pode corrigir o valor do dinheiro emprestado pelo banco depois que o imóvel está pronto, refletindo a inflação geral do país.
Um é sobre o custo de erguer o imóvel (INCC); o outro, sobre o poder de compra da moeda (IPCA). Por medirem coisas diferentes, seus valores e variações raramente são iguais.
Vale destacar que o IGP-M também pode surgir em contratos de financiamentos imobiliários, mas é menos comum. Ele costuma ser mais usado para atualizar valores de contratos de aluguel.
Qual índice corrige o financiamento imobiliário?
Depois da fase de construção e com as chaves na mão, a correção do seu saldo devedor e das parcelas de financiamento imobiliário muda de índices: nesse momento, entram em cena a TR e o IPCA.
A TR foi por muitos anos o principal índice usado, pois costuma apresentar variações menores. Historicamente, a TR esteve zerada ou muito baixa por longos períodos.
Já o IPCA reflete a inflação oficial do país: um financiamento corrigido pelo IPCA pode ter uma taxa de juros inicial menor, mas as parcelas podem variar mais, acompanhando a inflação medida pelo IBGE. Em outras palavras, se a inflação dispara, a parcela acompanha.
A escolha entre um financiamento corrigido pela TR ou pelo IPCA depende do seu perfil financeiro e do cenário econômico. Não existe resposta única sobre qual o melhor índice.
Vale ressaltar que os financiamentos imobiliários no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) podem ter uma correção aplicada mensalmente, alterando o saldo devedor, e nesse ponto, o índice escolhido impacta diretamente.
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