Comprou seu imóvel e quer entender como funciona a escritura de imóvel e o que você precisa fazer para deixar tudo dentro das regras? Então, este nosso post vai te ajudar.
Afinal, antes de conseguir aproveitar 100% da felicidade de conquistar o sonho da casa própria, é preciso garantir que a parte burocrática já esteja em ordem.
Então, se quer entender o que é esse documento, quanto ele custa, qual sua importância legal e quem deve providenciá-lo, continue a leitura!
Índice
O que é a escritura de imóvel?
A escritura de imóvel é um documento que oficializa a transferência do seu imóvel do vendedor para o comprador. Após registrado em cartório, esse contrato garante a compra e posse do apartamento, casa ou terreno.
Neste documento, consta o registro do nome dos participantes da negociação, os meios de pagamento, as datas importantes, e claro, o valor da venda.
Contudo, para ser considerado válido, o documento precisa ter as assinaturas (reconhecidas por um tabelião em um cartório na mesma cidade do imóvel) de todos os envolvidos na compra. Só assim o documento se torna válido juridicamente para comprovar que a transação foi bem sucedida.
Essa escritura de imóvel é necessária para emitir os demais documentos que comprovem a compra do imóvel, que são:
- matrícula atualizada: mostra quem é o dono, o histórico do imóvel e se há pendências. Deve ser emitida no Cartório de Registro de Imóveis;
- certidão de ônus reais: informa se o imóvel tem dívidas, como hipoteca ou penhora. Evita surpresas na hora da compra;
- contrato de compra e venda (opcional): ajuda a registrar detalhes da negociação, como preço e forma de pagamento;
- comprovantes de impostos e taxas (opcional): mostram que o imóvel está com IPTU e condomínio em dia. Não provam a propriedade, mas ajudam a mostrar que está tudo regular.
Qual a sua importância legal deste documento?
A importância legal da escritura de imóvel está fundamentada no Código Civil brasileiro, especialmente no artigo 108, que estabelece:
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Isso significa que, para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória para a transação ser considerada válida.
Além disso, é importante destacar que após a lavratura da escritura, é necessário registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Somente com esse registro a propriedade é efetivamente transferida ao comprador, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
Quem deve providenciar?
A escritura pública de compra e venda de um imóvel deve ser providenciada pelas partes envolvidas na negociação.
No entanto, é o comprador que costuma arcar com os custos de escritura e registro, além de agendar a lavratura no cartório. Também precisa apresentar documentos pessoais e do imóvel, como RG, CPF, comprovante de residência e contrato de compra e venda (se houver).
Já o vendedor deve fornecer os documentos do imóvel, certidões negativas e documentos pessoais exigidos pelo cartório.
De novo, é importante ressaltar que a escritura só tem validade legal após o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o comprador não é considerado proprietário perante terceiros, mesmo que a escritura esteja assinada.
Passo a passo de como fazer a escritura de imóvel
1º passo: reunir os documentos necessários
- RG e CPF (originais e cópias);
- comprovante de estado civil (certidão de casamento ou nascimento);
- comprovante de residência;
- profissão atual.
E se alguma das partes for pessoa jurídica:
- contrato social atualizado;
- cartão do CNPJ;
- documentos dos representantes legais.
Do imóvel
- matrícula atualizada (emitida há no máximo 30 dias no Cartório de Registro de Imóveis);
- certidão de ônus reais;
- certidão negativa de débitos de IPTU (da prefeitura da cidade);
- declaração de quitação de condomínio (se for o caso);
- comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) – geralmente pago pelo comprador.
2º passo: ir até o Cartório de Notas para lavrar a escritura pública
Escolha um cartório de notas da cidade onde o imóvel está localizado e leve todos os documentos listados acima. O cartório vai preparar a escritura pública com base nas informações e ambas as partes vão assinar a escritura no cartório.
3º passo: registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Após assinada, a escritura precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, aquele onde o imóvel está registrado. Sem esse registro, o comprador não é considerado legalmente o dono do imóvel (conforme art. 1.245 do Código Civil).
O cartório fará o registro em até 30 dias.
Quanto custa?
O custo da escritura de um imóvel pode variar bastante dependendo do valor do imóvel, do estado onde está localizado e de alguns fatores específicos da negociação. Mas, em resumo, você deve considerar dois custos principais:
- custo da escritura pública (Cartório de Notas): cobrado com base no valor venal ou no valor de compra (o que for maior). Cada estado tem uma tabela própria, definida pela Corregedoria de Justiça local;
Exemplo (SP em 2024): para um imóvel de R$ 300.000, o custo da escritura gira em torno de R$ 4.200 a R$ 5.000, dependendo do cartório.
- ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis: cobrado pela prefeitura, geralmente de 2% a 3% sobre o valor do imóvel. É obrigatório para registrar a escritura.
Exemplo (Suzano/SP): se o imóvel custa R$ 300.000 e a alíquota for 2%, o ITBI será de R$ 6.000.
Importante: quem paga a escritura e o ITBI é o comprador arca com esses custos.
Agora, em imóveis financiados, não há escritura pública. O contrato com o banco é registrado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, o que reduz o custo da escritura.
Alguns municípios dão desconto de até 50% no ITBI para primeiro imóvel financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
Agora é com você!
E então, ficou mais fácil entender por que esse passo é tão importante para garantir segurança e tranquilidade na hora da compra do seu imóvel? A boa notícia é que, com planejamento, dá pra resolver tudo sem muita dor de cabeça.
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